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2024-04-29

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マンション購入：「使いやすい部屋」を見つけるための具体的な３つのポイント

「使いやすい部屋」を見つけるポイント。

「使いやすい部屋」を見つけるには具体的なポイントがある。まず、間取り図を見ながら以下の3つのゾーンに分ける。
・収納するところ。
・使う(作業する.利用する)ところ。
・通路となるところ。

◆収納するところ。
壁に面するゾーン(壁面、腰窓の下)、床下、天井裏。

◆使う(作業する、利用する)ところ。
LDKのような多用途の部屋なら、くつろぐゾーン(L)、食事をするゾーン(D)、キッチン作業をするゾーン(K)。ひとつの部屋なら、寝るゾーン(ベッド)、勉強するゾーン、着替えのゾーン、化粧するゾーン、などと区別する。

◆通路となるところ。
戸内や室内で、Aという作業をするゾーンからBという作業をするゾーンへ行き来するスペースとなる。これらのゾーンやスペースを明確に分けることにて、その部屋自体の形や、部屋と部屋との位置関係、ドアの位置などが決められる。

その際、自分だけでなく家族一人ひとりの使い勝手を考えてチェックすることが大切。くつろぎや接客スペースであるリビングと、食事スペースのダイニングという目的が違うふたつのゾーンが混在する暖昧なゾーンがある。狭いLDやLDKの間取りの場合、食事時間はダイニングの目的が主になる。そして接客や食後のくつろぎの時間はリビングの性格が強くなる。

接客の際にキッチンの片づけ物が気になる場合には、家具のレイアウトで目隠しをしたり、衝立を置く、などの工夫ができる間取りがよい。キッチンは隠すと孤立しやすく、キッチンから小さい子どもに日が届かない恐れがあるので、目隠しや衝立は来客時だけの可動式にするのが望ましい。広いLDの場合、ダイニングテーブルとリビングテーブルを別々に置いたひとつのゾーンと考えて、どちらも食事を取るスペースとすることもできる。それぞれの生活に合わせて効率重視での間取りにするのがよい。

【一戸建て青森市】青森市の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

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契約書の基本内容をしっかり確認するのが大切。

マンションを購入する際には、販売会社が用意する不動産売買契約書(土地付区分所有建物売買契約書)に署名捺印することで完了する。捺印する前に、販売会社に有利な契約内容になっていないか?を落ち着いて確認することが大切。契約は双方が納得した上で結ぶもの、しかし売買に関する契約書は、売り主であるメーカーが作成する場合が多い、そのために売り主に有利な契約になっていないか、という確認は大切。

売り主主体の契約書に買い主に不利な条件があったとしても、購入した時点では見落としがちで、トラブルが発生してはじめてその問題に気づくことが多い。もし署名捺印してから気づいたことがあった場合、今度は契約変更の手続きをしなければならず、面倒である。契約が決まったら、事前に契約書のフォーマットをコピーをもらって、何度も繰り返し読んで、問題点を見つけだす執着さが大切。

マンション購入：申込金と手付金の違い

物件の確認には、いくつかのアイテムを持参するのがよい。

完成したマンションの見学にもメリットがある。

モデルルームでは確認ができなかったポイントを実際の部屋にてチェックができる点である。チェックのポイントとしては、自分と家族の目で見て、手で触れて以下の情報をチェックしてみるのがよい。
・採光や通風はどうか。
・室内の感覚(天井高、部屋や玄関の大きさなど)はどうか。
・人の動線に問題はないか。
・収納スペースの量は最適か。
・設備、外からの交通騒音は気にならないか。

こういった内容が実際の物件で確認できるのは、大きなメリットと言える。モデルルームでは、チェックできても、実際の物件ではないので、正確ではないといえる。現実の物件でのチェックポイントを十分に活用したい。もちろんそれなりの体力が必要になるので、見学会に際して、体調を十分に整えておくのがよい。チェックする際には、以下のアイテムをもっていくのがよい。

1:現在使用する家具や家電のサイズをチェックする。
　比較対象として、寸法通りに切り抜いた布や紙を敷くのがよい。
　また、部屋の大きさや動線をチェックするのに役に立つ。

2:方位磁針(コンパス)。
　家相判断の為に用いる人が多い、必要なら利用する。

3:メジャー。
　メジャーとして、最低5m以上計測できるものを用意しておく。
　廊下や居室の大きさを測ったり、カーテンのサイズを測るために利用する。

4:平面図(間取り図)・設計図などの図面一式。
　図面は通常、販売会社の作成したパンフレットに添付されていることが多い。
　それを利用して実際に、メジャーなどで計測した内容を記載しておく。
　コンセントや電気スイッチ、ドアの開閉方向などの確認もしておく。
　図面は確認が必要な項目の枚数分だけ、事前にコピーしておくのがよい。

5:デジカメまたはコンパクトカメラ。
　その場で見ただけでは、見落とすことも多い。
　デジカメなどでで簡単に撮影しておき、自宅で確認するのがよい。

6:水準器。
　最近のマンションでは、比較的しっかりするので問題無いが持っていく。
　念のため、床やカウンター、出窓の棚など、基本的な部位について水平度をチェックしておく。
　水準器は、ホームセンターなどで、1000円程度で入手できる。

【伊豆一戸建て】伊豆市の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

申込金は営業ツール。

理想のマンション物件は、なかなか見つけられないもの。よいと思った物件も、探せばもっとよい部屋が見つかるかも知れない。そのような場合、申込金を払うことで数日間だけ、他の人に契約されないようにすることは可能。

◆申込金について。
申込金というのは、販売業者が契約率を確保して、契約キャンセルをなくすための手段で10万円程度が相場。1週間程度10万円で押さえておくことができると言える。申込金を利用する際には、1点注意が必要。特に人気のない新築マンションや売れ残りマンションで多いが、「いかなる理由でも申込金の返却は行いません」となっているケースである。期間と金額の確認以外に、支払った申込金の返金が可能かどうかを確認する。そして、受領証などに「契約しない場合には返金する」という但し書きを入れてもらうのが重要。

◆手付金について。
申込金は物件の押さえや契約の予約行為のようなもの。いざというときには契約をキャンセルしたら、返金される確率の高い費用となる。一方で、手付け金はキャンセルしたら返金されない。手付け金とは、買い手の心変わりを防ぐために支払う契約の前金のようなものであり、手付け金を支払うことで、売り主は販売する物件を他の人に紹介することを止めるからである。手付け金は販売価格の10%程度が相場であるが、もっと低い場合もある。

マンション購入：資金計画をシミュレーションできるサイトは、購入後の繰り上げ返済の計算機能があるので、入居後も利用できるように「お気に入り」に登録しておく

夏にも結露は起こる、マンションの壁や天井の結露は断熱材がきちんと施されていないことが主な原因

コーポラティブハウスとは。

分譲マンションの「自分が本当に望むライフスタイルは実現できない」という声に答えて、自由設計の「セミ・オーダー・マンション」が生まれた。セミ・オーダー・マンションとは、契約時の建設工事の工程にて、玄関とパイブスペース、窓の高さ以外なら自由に戸内をアレンジできるマンションのこと。ユーザーの多用なライフスタイル・ニーズに対し、建設会社各社もできるだけ応えようという姿勢になってきている。この流れの中、土地取得から住宅の建設までを共同で行う「コーポラティブハウス」、「コープ住宅」、「共同組合住宅」が注目されている。

建設会社が提供する「分譲マンション」と「コーポラティブハウス」の違いは「事業主」。分譲マンションは建設会社が事業主となって建設したマンションを分譲販売する。コーポラティブハウスには、住宅取得に対して同じ考え方をもつ者同士が協同組合を作る必要がある。住まい手が建設組合を組織して事業主となり、住まい手たち自らが住宅を建設していくのが特徴的と言える。概念的には、分譲マンションは「買う」もの、コーポラティブハウスは「みんなでつくる」もの、と言える。

中古マンションのリフォーム完了の物件は買わないのが吉

結露対策の確認を忘れないように。

近年のマンションは機密性がよいために、冬の寒い朝に窓にびっしり水滴がつく結露が発生しやすい。機密性の低い住宅の場合には、窓がうっすら白くなる程度であった。最近のマンションの場合、結露は重要な問題と言える。結露が原因で、カビが発生し、カビの胞子を吸い込むことで、ぜん息やアトピーなど、住む人の健康を脅かすからである。

もともと、結露は外気と室内の空気との温度差にて起こる。冬の場合、暖房された室内の空気中の水分が、外気に冷やされる壁や窓で頻繁に結露が起こる。また夏の場合には、見えない壁の内側にできることもあるので、結露は冬だけのものだとは思わないほうがよい。窓にできる結露は、比較的目につきやすいので対処方法は考えられるが、目に見えないところや、気がつきにくい箇所については注意が必要、特に壁や天井に結露ができる場合に注意したい。このような箇所に結露ができる場合には、断熱材がきちんと施されていないことが主な原因ととらえてよい。

断熱材が十分施工されて部屋の場合、日常生活で「換気をする」「暖房の温度を低めに設定する」のような対応をしても結露は防げない。通風を考えた設計や適切な断熱材の種類、または施工方法で、防止することができる。結露ができやすい物件であるかは、まずは営業マンに確認をする。

【厚木市一戸建て】厚木市の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

手間を省いて、納得の住まいをつくりあげるセミ・オーダー・マンションやコーポラティブハウス

手間を省いて、納得の住まいをつくりあげる喜び。

契約時の建設工事の工程にて、玄関とパイブスペース、窓の高さ以外なら自由に戸内をアレンジできる住戸としてセミ・オーダー・マンションやコーポラティブハウスが誕生した。

誕生当初、コーポラティブハウスをつくる苦労は戸建て以上と言われていたが、コーディネーターという存在が現れることで事態は改善する。コーディネーターとは、土地の取得や建設組合総会の運営、口ーン手続き代行などの専門的な業務を担当する人のことで、コーポラティブハウス建設事業のサポートを行うために、参加者の敷居がずいぶん低くなっている。

しかし主体は住み手である。やはり共用部分の仕様など、全員で話し合わなければならない。会合は一般的には平均して1～1.5ヶ月に1回程度であるようだ。自分の専用住戸も壁紙や内装材だけでなく、コンセントカバーやドアノブひとつから決め無くてはいけない。このような手間をかけて、おおよそ1年半～2年で完成する。時間に余裕がある場合には、コーポラティブハウスを検討候補に加えてみるものよい。

マンションの住宅金融公庫融資の境界「広さが50平方メートル以上」は測定方法に注意

スペースの有効利用をするためには、普段の動線を意識するのが重要。

部屋選びの際には間取り図を何枚かコピーして、動線や電気設備、その他自分の生活に欠かせない要素などをチェックするとよい。

◆動線について。
人が部屋に入るところ、押入れ(クローゼット)から物の出し入れをする手前のスペース、窓を開けたり鍵をかけたりするところへの通路などは、人が動く「動線部分」と呼ばれる。また間取り図に置いて、壁際はダンスや机、棚などの家具やベッドを置くスペースとして設定されるのが一般的。そして、窓やドアが対角となるところに設けることで、部屋全体の換気がスムーズになる。

◆電気設備について。
電気設備についての図からは、部屋への出入りの際に必要な照明のオン・オフのためのスイッチの位置をチェックする。そして掃除機のためのコンセントがドア付近にあるのが望ましい。部屋の奥にあるコンセントは、電気スタンドなどの個別照明やPC、CD、ゲームなど家電に利用する。日中でも壁際が暗い場合には、スタンドなどの補助照明器具が必要となるので注意したい。

更に、部屋の形やそれぞれのライフスタイル、家具の数や置き方など、生活にあったアレンジをしていくことになる。もし建築途中であるならドアの開きやコンセントの数、窓の位置など、変更できる場合が多い。早めにリクエストするのがよい。PCなど電気製品を家族個々人で利用する場合には、危険なタコ足配線にならないようにコンセント数を増やしておくことも重要。PCのコンセント用には、5～8個のコンセントが望ましい。

【岡山新築一戸建て】岡山の物件一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

マンション・戸建の購入、「家を買うべきかどうか」で迷っている人へ

動線が絡まらないこと。

玄関の左右に個室を配置し、中央の廊下をリビングへと進む途中に洗面・浴室やトイレを配置する。

そしてリビングに入ると左右どちらかにキッチンとダイニングスペース、反対側に和室があるという間取りは、マンションの最も基本的なパターンで「羊雲型」といわれる。この羊糞型で個室や洗面のドアが全て廊下側に開く設計の場合、ドアを開ける時に、廊下を歩いている人がいるかどうか常に気にしないといけない。

特に朝の通勤通学の準備時間は急がしい、家族があちこちでぶつかって怪我をする危険性もある。この「羊雲型」は玄関が暗い、来客が家族の共有スペースを通らないとリビングに入れない、という欠点もある。物件を選ぶ際には、家の中を無理なく、無駄なく動けることを確認するのが重要。またドアの開閉の動きから物を置くことができないデッドスペースというのが、いくつも生じる。平面図を元に、どのくらいのスペースが有効利用できるか、実際にどこに家具を置くことができるか、をパズル感覚で配置して検討してみるのがよい。とくにリビングはテレビやソファ、ダイニングセットなど大型家具が入る場所であるので、家具の配置、人の動線に無理がないか、コンセントの位置や数は十分か等のことを念入りに検討するのがよい。

【小田原市一戸建て】小田原市の一覧オール電化一戸建て特集｜(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

「家を買うべきかどうか」で迷っている人へ、なぜマイホームを買おうかと思ったのかを自問自答してみるのがよい。

家を買いたい理由は人それぞれであるが、一般的に以下が考えられる。

・子どもが成長して賃貸住宅が手狭になったから。
・家賃を払うのがもったいなくなったから。
・自分の資産として家を持つべきだと思ったから。
・低金利だからチャンスだと思ったから。
・住宅減税のメリットが大きくなっているという話を聞いたから。
・住宅価格が安くなっているから。
・知人が家を買ったから。

理由については、自分の意見だけでなく、家族の意見も集めてみるのがよい。次に「本当にマイホームを買わなければならないのか」を再び自問自答してみるのがよい。持ち家でなく賃貸住宅でもよいという結論もありえる。持ち家と賃貸それぞれのメリットとデメリットを考えてみるのがよい。例えば、持ち家の場合には、家賃を払わなくてよいが、その代わり住宅ローンを払わなくてはいけない。

また低金利で「家賃並みで買える」と言われても、ローンだけでなく税金や維持管理の費用が意外と多いこともある。また、賃貸住宅なら居心地が悪ったら気軽に引っ越すことができるが、持ち家ではなかなか、手放すことができない。こうしたメリット・デメリットをよく考慮した上で、やはりマイホームを持とういう結論に達したら初めて、戸建・マンションの購入の検討を開始すればよい。

マンションのバルコニーは奥行が２m以上あるとガーデニングが楽しめる

マンション購入の頭金捻出、自分は「銀行からいくらまで借りられるのか？」

マンションを買う人のうち、もっとも多い年齢層は30代と言われる。

結婚して子どもができたことで家族人数が増え、更に収入も増えてくるのがこの時期であるからである。つまりは、マンション購入の適齢期と言える。子どもが生まれると、狭い賃貸では手狭になる。

更に30代なのでまだ若い。住宅ローンの返済期間を長くすることができるので、月々の支払は軽くなるというメリットもある。最近は超低金利であるので、ローンに限って言えば、家賃並みの金額で住むことも追い風と言える。しかし、妻が子育てに忙しい時期は、共働きが難しいのも事実、その期間は、夫だけの収入でやりくりする必要がある。

子どもが中学生以上になっている場合には、基本的に家族構成はほぼ確定する。夫の年収が高くなり、妻も働きやすくなっている状態である。そのタイミングで住まいを探す場合、子どもの学区の範囲内では選択肢が限られ希望の物件が見つからない可能性がある。

そして、教育費が増える時期に重なるために、ローン返済が予想以上に負担になる場合もある。ローンの返済から言うと、子どもが生まれる前の、夫婦で共働きである時期は、収入が2人分なので、一番よいと思われる。このように自分たちのライフステージや経済環境がどのような状況かにて一長一短がある。「いつが買い時か」というのはいえない、つまりは買い時はないのである。「買いたいときが買い時」という判断で良いとおもわれる。

女性の一人薯しは安全第一

自分が買えるマンションのスペックを把握することが重要。

どのような物件が購入候補なのか、というのは自分の予算が大きなポイントとなる。一般的に、何千万円もするマンションを買う場合には、住宅ローンを利用する。借りる金額の上限は「価格の8割まで」が原則となる。つまり、価格の2割以上の頭金を手持ち資金として捻出する必要がある。

もちろん物件にては、2割未満の頭金で購入できるケースもあるが、その分返済がつらくなる。では2割の頭金があれば十分か、というとそうではない。マンションの購入には、各種税金やローン借入費用などの「諸費用」が別途発生するためである。

これらの諸費用は、住宅ローンでは借りることができないので、手持ちのお金で対処する必要がある。
一般的には、新築マンションの諸費用は価格の2～4%と言われる。最低でも頭金とあわせて、物件価格の22～24%の手持ち資金が必要となる。この資金を捻出できることを逆算して、自分の購入できる物件の価格やグレードを見極める必要がある。

他にもローンの借入額で判断することができる。事前に「いくら借りられるか」がわかれば、買える価格もおのずと決まるということである。借りられる額の目安としては、「返せる金額」と「年収」の2通りから計算ができる。

◆返せる金額から計算する方法。
現在払っている家賃や住宅購入の為に積み立てている金額が、毎月とボーナス時に返済できる金額となる。たとえば毎月10万円、ボーナスで年間60万円返すとした場合、3550万円まで借りることができる(金利3%、30年返済とした場合)。この金額が価格の8割になればいいので、44437万円が計算できる。

◆年収から計算する方法。
銀行では、年収に占める年間返済額の割合(年収負担率)を「30%程度まで」とする場合が多い。ここでは、理想とされる20%として計算する。年収が600万円である場合、年収負担率20%とすると、借入額は2730万円となる。買える額に逆算すると、約3412万円となる。

【一戸建て大分】大分の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

シックハウス症候群とその対策の健康マンション、対応度は千差万別

健康マンションはレベルをチエック。

現代病の代表と呼ばれているシックハウス症候群、ある特定の化学物質を許容量以上に摂取することで、拒絶反応を起こす病のこと。症状としては、頭痛、めまい、のどの痛み、目がチカチカする、吐き気、悪寒、瑞息、アトピー性皮層炎などが見られる。一度発症してしまうと拒絶反応を引き起こす原因となった物質以外の化学物質でも、同じような拒絶反応が出てしまう点が恐ろしい。つまり、拒絶反応を起こす化学物質がどんどん増えていくことになる。

そのシックハウス症候群になりにくい各種対策を導入した健康マンションに注文があつまっている。
その健康マンションにも、レベルがあるので注意をしたい。健康マンションとして売られているものには「低ホルマリン仕様」となっているものも多いのが事実である。実際問題として、「ホルマリンの含有量を少なくすれば問題ない」訳ではない。低ホルマリンは安全ではない、ホルマリンの濃度を下げることで、安全度は高くなるが、ごく低濃度でも症状が発生する場合もあるので注意が必要。

やはり健康マンションとしては「ノンホルマリン仕様」を選択するのが賢い買い方と言える。ホルマリン以外の化学物質でも注意しなければならないものは多い。塗料や糊剤に含まれていることが多いキシレン、トルエン、ハロゲンである。これらの物質のように、木材だけでなく塗料や糊剤についても人間に害がある化学物質は多く使用されている。

一番簡単で効率のよい確認方法は、室内仕様書で住戸内に使用されている建材の一覧をチェックすること。この一覧には、使用されている建材のメーカー名と型番が記載されている。この情報を元に建材メーカー各社から、化学物質含有戯に関する性能表をもらうのがよい。性能表は、営業マンにそろえてもらうように依頼するのがよい。

シックハウス症候群と健康マンション。

シックハウス症候群というのがある、化学物質過敏症のことで、通称「新築病」とも呼ばれる。人工・非人工にかかわらず、ある特定の化学物質を許容量以上に摂取することで、拒絶反応を起こす病のこと。

症状としては、頭痛、めまい、のどの痛み、目がチカチカする、吐き気、悪寒、瑞息、アトピー性皮層炎などが見られる。一度発症してしまうと拒絶反応を引き起こす原因となった物質以外の化学物質でも、同じような拒絶反応が出てしまう点が恐ろしい。つまり、拒絶反応を起こす化学物質がどんどん増えていくことになる。新築マンションだけでなく、新築の戸建て住宅やオフィスビルなどでも発症例が報告されている。

そこで登場したのが「健康マンション」である。健康マンションは、シックハウスから居住者を守るために、また建材のランクは低ホルマリンまたはノンホルマリン等の安全な室内建材を使用する。更に設備面では換気システムにロスナイや24時間強制換気システムを導入しさらに化学物質の除去を目的とした空気清浄器も装備されている場合が多い。

定期借地権付(定借)マンションは、使い捨てマンション

５つのマンション価格の決定要因、主観に左右されやすいのはどれ？？

設備変更は勝手にできない。

購入した部屋でも全ての部分を自分の好みで改修できるわけではない。

リフォームをすることは無いと思うが、境界壁や床スラブ、天井スラブ等のマンションの構造に影響を及ぼす部位については、仕様は変更できないと考えた方がよい。しかし上記以外の部位についても、勝手に変更できない・許可が必要な場合も多い。

例えば、来訪者を確認できるテレビモニター付きインターホンとかである。セキュリティの向上のために導入するマンションは多い。しかし個人で購入した機種に変更できない場合がある。既に各戸に設置してあるインターホンが非常ベルが一緒に付いているタイプの場合である。非常ベルは消防法に基づいて登録されており、消防署、管理会社、警備会社などと連動するシステムとなっているためである。交換ができるか、必ず事前に管理組合に確認する必要がある。

マンション完成前なら追加料金なしで和室から洋室へ変更可能な場合もある

マンション購入:相場観を養うための情報誌の読み方。

マンションの価格が高いか安いか、はシロウトでは、判断が付かないことが多い。

まずは、物件を多く当たって「相場」を知ることが大切と言える。よく「相場が下がっている」とか「上がっている」と耳にするが、一般の人にはとっつきにくい言葉ではある。まずは、マンションの価格を左右する要因を考えるのがよい。価格の決定要因は大きく分けると、以下の5つがある。
・都心への近さ。
・沿線、エリアのイメージ。
・駅からの近さ。
・マンションのグレード。
・住戸のスペック。

ほとんどの要素については、一意に決まるものが多いが、主観に左右されやすいのが「沿線、エリアのイメージ」である。イメージとは、「高級なイメージの住宅街がある」「おしゃれなお店が多い」等の内容である。この沿線やエリアのイメージがアップすると、マンションや土地の価格も上昇する。しかし、これは主観によるイメージである、イメージが悪くても、意外と暮らしやすいケースもある。
では、物件の相場の読み方を鍛える方法であるが、基本的には、チラシや情報誌、不動産会社の情報など、沢山の情報に目を通して、その土地の「相場観」を養うのが一番の方法である。

その際に注意したいのは、上記の5要素が同じ水準の物件同士で価格を比較することが重要である。例えば、最寄り駅が同じでも、駅から徒歩圏とバス便の物件では、価格の差が出るのは当然である。もしこの2物件の価格差が無い場合には、「割安な」物件のほうになにか理由があると考えた方がよい。理由もなく割安な物件はありえない。

広告などからは読み取れないマイナス要因があったり、企業努力でコストの低減に成功したり、なにか理由があるはずである。価格だけに目を奪われずに、価格の裏にある事実を冷静に突き止めることが重要。また、一方で、マンションの価格が下落傾向にある現在では、条件が同じでも遅い時期に分譲された物件のほうが安いケースもあるので難しいといえる。

マンションにするか、戸建にするか

マンションにするか、戸建にするか。

家の購入を考えているときに、多くの人が悩むのは、マンションにするか、戸建にするか、という点である。戸建にするか、マンションにするかにて、かなり暮らしが変わるといってよい、重要な判断である。戸建とマンションのメリット・デメリットについて、頭に入れておくことが大切。まずマンションであるが、共同住宅と言われるように、一つの建物に多くの世帯が暮らすという点が、戸建と大きく異なる。

他人同士が集まって住むのは、特にデメリットとは限らない。都会から比較的近い限られた土地を、比較的安価で有効に使うことができる。更に住む人が多くなることで、スケール(規模)メリットが生まれる。マンションの付帯施設などを充実できたり、計画的に補修を行えたりする。もちろん共同生活ゆえの成約事項も多い。例えば、外壁や外廊下等の共用部分は勝手にリフォームができない。また、上下階や隣の住戸に迷惑をかけないよう、音に配慮が必要であるマンションこそが住民同意のコミュニティが重要である。

次に、戸建のメリットを上げてみる。まずは庭があることをメリットとしてあげる人が多い。更に、敷地内に駐車できる場合が多いとか、ペットも飼えるというのもある。もちろんリフォームは自由にできるし、音の心配はマンションほど必要ない。一方で、戸建のデメリットは価格の面がある。一戸当たりの土地面積が大きくなるので、駅の近くで買おうとすると予算オーバーになることが多い。また、住宅密集地区の場合、日照に問題があったり、3階建ての場合には階段の昇り降りが大変な場合がある。

様々な要素を検討して、自分で妥協できる点と妥協できない点をよく吟味して判断したい。

購入したら、「区分所有者」となる。

マンションは一つの建物を何人かで分けて所有する「区分所得」となる。マンションは、区分所有者の共有財産で、住民は区分所得者と呼ばれる。こちらの内容は「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」にて記載されている。マンションという財産価値をある程度の水準で維持するため、マンションの管理規約を作り管理することになる。

こちらの規約には、マンションの共有部分の変更や建て替え等の内容が具体的に記載されている。また、管理規約の改正などが必要になった場合にどのくらいの割合で賛成が得られれば認められるか、等の内容も記載れている。マンションの購入に際してのチェック対象は、専有部分だけでなく、共有部分についても行うことが大切。購入前から「建物の一部を買う」ということを念頭に置いて、マンションの全体像をつかむように心がけることが大切。

中古マンションの「内装済み」は無駄な割高

マンション購入:郊外にするか、都内にするかを決める

マンション購入:郊外にするか、都内にするかを決める。

新築マンションに限ってみても、首都圏だけで9万戸を超える民間マンションが分譲されている。

数ある物件のなかから希望のものを探すには、多すぎる数である。やはり場所(エリア)をある程度絞り込むのがよい。購入するエリアを既に決めている人も多い、実家の近くだったり、思い入れのある場所だったりと理由は様々であるが。あまりエリアを限定しすぎると、物件数が少なくなり、希望の物件になかなか出会うことができなくなるので注意が必要。

さほどエリアの限定にこだわりが無いのなら、探す範囲を広げてみるのがよい。たとえば、都心の職場までの通勤時間は同じでも、沿線が違うだけでマンションの価格はずいぶんと異なることが多い。そのような地域にも目を向けてみるのがよい。

また、エリアを考える上で、もう一つ重要な要素がある。それは、郊外か、都会かという点である。一般的には、マンションは都心や駅に近くて便利に暮らせるというイメージがある。しかし郊外にも多くのマンション物件がある、更に魅力的な条件のものも多い。郊外にて自然環境が豊富で子育てに適する物件を探してみるのもよい。

更に郊外では、駐車場代が安く大型店舗も多いというメリットがある。広い土地に大型の建物を建てる大規模マンションである場合には、管理費が安く共用施設が充実する場合も多い。なにより、土地が安いので同じ予算で都心型より広いマンションが買えるという点も魅力的である。もちろん都心型マンションにも多くのメリットがあり、都心でも大規棋マンションや超高層マンションが増えてきている。

都心と郊外の両方の特徴を踏まえた上で購入の判断材料としたい。

マンション購入：モデルルームの見学にもコツ

見栄えは良いけれど、暮らしにくい。

デザイナーズマンションというのがある、建物のスタイルや内装に有名デザイナーが参加しており、デザイナーが創り出す個性ある空間が人気となっている。アントニオ・ガウディー風の外観のマンションなどがあるようだ。しかし、住みだしてまもなく他のマンションに買い替える人も多いようだ。一度はデザインにひかれて購入してみたが、実際に生活をしたら使い勝手が悪いというのが理由のようだ。

通路には段差が多くてベビーカーを押して通るのに不便であったり、夢があると思った曲線的な窓は、カーテンも網戸も特注で費用が高くなってしまう、という具合である。本来のよいデザイナーズマンションは、使いやすく優れたデザインであること。こればかりは、購入者側が冷静に判断すれば解決できる範疇でもある。

マンション・戸建購入のポイントとして周辺環境の地形の性質を調べる

管理人さんは常駐のほうが安心。

マンションの購入の決め手は、建物や内装のグレード以外にもソフトウェアな部分も重要。管理システムの整い方一つで、快適な暮らしが大きく変化することもある。管理システムが整っているか、というのは、管理人の存在も大きい。理想は、管理人が「常駐」すること。常駐の場合、マンションの管理人室の奥が住まいになっている場合が多く、24時間体制であるのが基本。マンションに出入りする人のチェックしてくれるという防犯などの安全面だけでなく、共用部分の清掃やゴミ出しの管理や、宅配便の受け取りなども頼むことができるので、助かる場合が多い。

中古マンションの購入前に住人に住み心地を聞いてみる

マンション・戸建購入のポイントとして周辺環境の地形の性質を調べる。

マンションや戸建住宅を購入する場合、その立地条件を考えるのと同じように、建っている土地の地形を考慮することも大切。例えば近くに坂がある場合、理由を調べるのは大切。洪積台地なのか、河岸段丘なのか、活断層なのか、自然堤防なのか、坂には理由がある。もし活断層のために坂なら、建物の強度や過去の災害をチェックしないとNG。特に崖が直線的に伸びていたりする場合は、活断層の可能性がある。

このような地形を調べるのは、道路地図だけではなく、国土地理院の1万分のーの地図で等高線を見ながら地形を確認するのがよい。等高線で確認すると、低い土地がどうかの判断が付く、川にはさまれていて豪雨の度に氾濫する場合にも気がつく。

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計算上の3LDKの最低面積は60平方メートル、マンションの間取り目安となる

計算上の3LDKの最低面積は。

マンションの間取りは、ワンルームから始まって3LDK 、4LDKと部屋数はいくらでも増やすことができるが、一般的な間取りは1DK から5LDK くらいと思われる。1DKや1LDK 、2LDK は、単身者やDINKS (子供のいない共働き夫婦) に適する。一般的には、子供が1人でもいれば3LDK以上、子供が2人なら4LDKには住みたい。

また、間取りと面積の関係に明確な基準がないため、同じ3LDKでも、60平方メートルのものもあれば、100平方メートルを超える3LDKもあるというように、建物にて面積はさまざまであることが多い。しかし、居室にできる部屋の最低限の広さは決まっているため、大まかに間取りと面積の関係は計算することは可能。例えば、3LDKはどうしたって60平方メートルは無いと作れない、という感じである。このようにして計算した場合、3LDKでは、約72平方メートルは必要となるようだ。他の間取りの面積についても計算してみると、1LDKは40平方メートル以上、2LDKは60平方メートル以上、4LDKは83平方メートル以上となる。

1LDKと2LDK の差が大きいのは、1LDK の場合、廊下がないことが多く、台所や浴室など水回りが狭くてよいからだ。以上のように計算上では算出した数値はあくまで最低値である。この数字より狭い住戸は、ひとつひとつの空間を切りつめた間取りとなり、居住性は更に悪くなる。

住宅性能評価とは?住宅性能評価物件が優良物件とは限らない。

購入者はプロの不動産業者を相手に、物件を購入する訳で、「だまされたりしないか?」等の心配がつきものである。そのような場合に対して、消費者が良質な住宅を安心して取得することができるように作られた法律になる。「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する」法律の三本柱のひとつが住宅性能表示制度となる。この制度は、国土交通大臣指定の第三者が住宅の性能を共通の尺度にて、客観的に評価するという形を取っている。

評価方法は、種類の評価書(設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書) により等級・数値等で表現される。この制度にて、これまで購入者が外観から判断するしかなかったマンションの耐震性能や構造艦体の劣化軽減対策などが、等級という具体的な数値で表示されるようになった。でも、チラシに「設計住宅性能評価書を取得」「建設住宅性能評価書を取得予定」が付いていれば、よい物件とは限らないので注意。住宅性能評価書を取得した物件といっても、品質的に特に優れているとはいえないことは認識しておきべき。

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マンション購入、チラシの間取りにはこれだけ騙される！！

間取り図のチェックポイント:販促ワザのオンパレードを押さえておく。

まず、マンション・チラシに掲載されている間取り図は設計図面とは異なることを認識しておいた方がよい。間取り図とは平面図を簡略化したものである。部屋の配置や洋室、和室の違いなど建築技術の知識がなくても、理解しやすいように作成されている。

不動産業界の自主ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」には一応、「建物の間取りについて、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」という記載はある。しかし漠然とするために、ちまたのマンション・チラシには、買いたくなるようなワナが仕込まれている。代表的な4つを紹介する。

(1) 南向き以外のリビングでも下側に描く。
通常は、北向きが地図では一般的であるが、北向きや西向きのリビングであっても、下側に描くと、あたかも日照環境に恵まれた南向きであるかのように誤認させる効果がある。

(2) 見栄えのする角住戸ばかりを掲載する。
角住戸(妻側住戸)は、3面が窓に面するために、両隣を住戸で挟まれた中住戸と比べてより開放的なプランニングが可能となる。更に、一般的には、中住戸よりも人気が高く価格も高い。
しかし、実際にはマンションのほとんどは、角住戸には該当しない。総戸数でいうとかなり低い割合となる「マンション全体の住戸タイプを代表していない」チラシと言える。客寄せ狙いの販促ワザと考えてよい。

(3) ローマ字表記で高級感をかもし出そうとする。
和室6.5畳と表記すれば、いいものを、わざわざローマ字表記する場合がある。「Bed Room 6.5」等の具合である。高級感を演出するために、漢字よりもローマ字を使うというのが理由なのかも知れない。

(4) 間取り図から寸法を測らせない。
チラシの間取り図に定規を当てて、各部屋の寸法や廊下の幅、台所の寸法を測ろうとすると困難な場合が多い。間取り図に縮尺目盛りが入っていないから、または切りの悪い縮尺率を採用するからである。
一般的に建築の平面図では、1/100や1/50等の切りのよい縮尺を採用する。しかし、マンション・チラシにて掲載される間取り図は、1/120とか1/80という中途半端な縮尺率になっている場合が多い。

中古住宅の正しい値踏みの方法。

中古のマンションや戸建の価格も、基本的には新築住宅や土地と同様に、同じような条件の住宅がいくらで売れたか、にて価格が決まる。しかし、中古住宅の場合、それは、売り主が企業ではなく、基本的に個人であることが多い。その点は、新築住宅とは異なる。個人が売主の場合、それぞれの人が抱える事情にて、価格が決定される場合も多い。また中古特有の理由として、住戸部分の汚し方や傷め方にて価格に差がでることがある。他にも、リフォームを行っているかどうかも価格に差を生み出す要因となる。

中古住宅の価格の場合には、同じレベルの物件であったとしても価格はまちまちになる場合が多い。つまり、新築よりもさらにあやふやな決め方がされると思ってよい。住宅金融公庫の融資を利用する場合、条件として、木造二戸建ての場合、築20年未満、鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、築25年未満という規定がある。この条件からはずれる住宅は、さらに割安となるので、目安として覚えておくとよい。中古住宅の購入の場合、値引きは仲介会社を通して頼むことが可能。値引きの交渉がし易いという長所もある。購入価格に加えて手数料が必要となるが、うまく値引きをしてもらえば、値引き分で手数料をまかなうことも可能となる。

マンション購入、角住戸より中住戸の方が好ましいワ

マンション購入、角住戸より中住戸の方が好ましいワケ

角住戸より中住戸の方が好ましい。

マンション棟の妻側にある「角住戸」は、人気がある物件となる。しかし角住戸は、3面が外部に面するために、外壁や窓からの熱ロスが大きいのが欠点。室内の温熱環境の効率がよくない。逆に「中住戸」は、上下左右の住戸が断熱空間の働きをするので、省エネルギータイプの住戸と言える。角住戸の方が、若干価格が高い場合が多いが、ある程度長く住むことを考えた場合、長い目で熱効率を考えることができるので、むしろ中住戸の方が安いと言える。

また、マンションが戸建と比べて有利な点は、外部に接する面積が少ないことである。マンションの方が省エネ効果が高いといえる。また同時に防犯効果も高いといえる。さらにマンションの中でも、角住戸ではなく、中住戸の場合、さらにその利点は大きくなる。これらを考慮すると、中住戸のメリットは人気以上のものであるといえる。

1平方メートルあたりの価格を計算してお買い得感を探る。

チラシやパンフレットには、販売価格と専有面積が掲載されている場合がある。購入をしたいと思う物件については、事前に物件の1平方メートルあたりの価格を計算することをおススメする。例えば、同じマンションでも、広さや間取りが異なると価格が違うのが一般的。部屋の1平方メートルあたりの金額を計算し、同じ沿線で販売されたほかのマンションとも比較する。内装や設備などにさほど差がないのに価格が高いようなら、そのマンションは土地の仕入れ値が割高である可能性が高い。

逆に同じマンション内なのに、部屋の1平方メートルあたりの価格が高かったり安かったりする場合には、それには理由があると思って、調べることが大切。このような細かい検討をした上で買う価値があるか検討するのが大切。

新築マンションや戸建の売れ残り物件は「こっそり値引き」して売られる。

マンションチラシのCGに騙されるな、外壁がタイル張りであるか？吹き付け仕上げか？

タイル仕上げか、吹き付け仕上げか。

折込チラシで、東京湾を望む写真や見栄えのする周辺ホテルの外観写真などはキチンと掲載されているのに、肝心のマンションの外観CGが掲載されていないものがある。このような場合、まだ外壁仕様が決まっていない可能性がある。もしタイル仕上げであれば、高級感があり、しかも外壁のコンクリートをしっかり保護してくれる。しかし吹き付け仕上げとなると、タイル仕上げに比べて高級感に欠ける。建設費は安価なのだが、外壁コンクリートの保護機能が弱く、美観維持をするために、10年程度ごとに吹き付けし直す必要がある。

一般の人は、チラシのCGを見て、外壁がタイル張りであるか否かまで、目は行きとどかないと思われる。仮にチラシにマンションの外観CGが掲載されていたとしても、遠目であれば、外壁の仕様までは分からない。外壁に吹き付け仕上げを採用した場合、分譲価格を抑えることはできても、修繕費用がかさむので、契約前に確認が必要である。

中古住宅の正しい値踏みの方法。

中古のマンションや戸建の価格も、基本的には新築住宅や土地と同様に、同じような条件の住宅がいくらで売れたか、にて価格が決まる。しかし、中古住宅の場合、それは、売り主が企業ではなく、基本的に個人であることが多い。その点は、新築住宅とは異なる。個人が売主の場合、それぞれの人が抱える事情にて、価格が決定される場合も多い。また中古特有の理由として、住戸部分の汚し方や傷め方にて価格に差がでることがある。他にも、リフォームを行っているかどうかも価格に差を生み出す要因となる。

中古住宅の価格の場合には、同じレベルの物件であったとしても価格はまちまちになる場合が多い。つまり、新築よりもさらにあやふやな決め方がされると思ってよい。住宅金融公庫の融資を利用する場合、条件として、木造二戸建ての場合、築20年未満、鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、築25年未満という規定がある。この条件からはずれる住宅は、さらに割安となるので、目安として覚えておくとよい。
中古住宅の購入の場合、値引きは仲介会社を通して頼むことが可能。値引きの交渉がし易いという長所もある。購入価格に加えて手数料が必要となるが、うまく値引きをしてもらえば、値引き分で手数料をまかなうことも可能となる。

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マンション・戸建の購入、立地条件「準工業地帯」もオススメ

立地条件はここで見分ける。

家を探す際に「どこに住むか」という、立地を決めることは重要。多くの人は、慣れ親しんだ電車の沿線で、できれば首都圏や都心により近いほうの駅を「理想的な立地」として探したいと思うようである。基本的には、現在住んでいる沿線から離れたくないと考える。しかし、そのような都心に近い駅周辺の土地は一般的に人気で価格も高い、比例してそこに建設されるマンションも戸建も高額となる。

逆に、もし相場よりも安い物件が売りに出ている場合には、何か特別な理由があると思った方がよい。
大抵は、予算が限られている購入者が多い。もう少し都心から離れた駅にするとか、駅から歩ける場所はあきらめてバスを利用するとか、その沿線はあきらめ同じ通勤時間でより土地が安いエリアを探すなど、条件を妥協しないといけない。妥協の程度は、その後済んでからの生活の不満に大きく影響するので、十分に検討が必要。

上手な妥協の方法としては、妥協した一方で、何か利点がある物件を探して購入することである。例えば、今は駅から遠く、バスを利用しないといけないが、当分先にでも、大きな道路ができるとか、新しい鉄道が通る計画がある、という利点がある物件が望ましい。このとき、「まだまだ当分先」という時期であることが重要、近い将来では安く家が買えない場合がある。

また、マンションの立地のねらい目としては住宅地に隣接した準工業地帯も良い。準工業地帯は、近い将来に住宅地として再開発される可能性が高い。そうすると、自然と土地の値段が上がるようになる。
準工業地帯は軽作業の工場の地域なので、それほど騒音や悪臭の心配は要らない場合が多い。都心から1時間半もかかる場所になってしまっても、まわりには緑が多く、空気もきれいだったり、海が近かったり等の、周囲の住宅環境がよい立地であると、利点となる。

業者の所有物件なら登記簿のここを確認。

業者が所有する中古マンションを買おうとした場合、不動産の所有者の名前が記入される不動産登記簿に業者の名前が書かれていないことがある。記載されていない理由は必ず確認する。理由としては、いくつかある、記載されていない理由としては、以下がある。これらを全て確認して、疑わしい場合には、そのような物件は購入しない方がよい。

・業者が、登記簿の名義人から買い受けの契約はしたが、
　代金が未払いのため登記簿の名義変更ができないケース。

・物件の代金は払い終わったものの、登記簿の名義変更の手続きが
　終了していないケース。このような場合、以下をかならず確認するのがよい。

・きちんと売買契約書が交わされているのを確認する。

・代金を全額支払える信用できる会社であることを確認する。

・業者がその物件を取得する契約をきちんと交わするか確認する。

新築中のマンションを仕様変更したい場合には？

中古マンション、前所衛者の未納金をチェックしておく

中古マンション、前所衛者の未納金をチェック。

中古マンションを購入する際には、前所有者の調査も大切。前所有者がしっかりとローンを払い終えているかどうか、管理費や駐車場使用料なども滞納していないか、というのを契約をする前にきちんと確認する。もしこれらの確認をせずに、契約も引渡しも完了してしまった場合、引っ越したあとになり、管理費などの滞納をひきうけないといけなくなる。

「建物の区分所有等に関する法律」が適用されるマンションの場合であるが、もし前所有者が管理費など共有部分にかかる維持・管理費にあたるものを滞納したまま売却する場合には、購入した人がその代金を支払う必要があるので注意が必要。このような物件は、基本的には敬遠するのがベストであるが、もしどうしても欲しい物件である場合には、滞納の支払いが終わった段階で契約をかわすようにしないといけない。

【富山一戸建て】富山の一覧角地一戸建て特集｜(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入

サービスルームの正体。

マンションでいうところの、サービスルームとは、建築基準法上の「有効採光」が確保できない部屋のことである。建築基準法では、居間・キッチン・寝室・子供室などで、継続的に使用する「居室」には、窓などの開口部をもうけることが必須とされている。「居室のの床面積の1/7以上の有効採光面積が必要とされている。同じ、大きさの窓でも、窓の位置や、隣接建物との距離で、有効採光面積は、異なる。例えば、隣に、建物がせまっている場合には、窓をもうけることで採光上有効な開口部とならない場合もある。そこで、有効採光面積が確保できない部屋は、「居室」とは認められないために、建築上申請ができない。

そこで、不動産業者は、申請手続きを進めるためにトイレや浴室と同様に居室扱いになるように、納屋などの名前で、申請をすることになる。申請が受理された後には、配布可能になるチラシには、納屋ではなく、サービスルームとか、おしゃれな名前が付けて販売する。

サービスルームは、DENと言うカモフラージュ名もある。書斎とか仕事部屋などの、意味で使われるが、書斎という名前は、誤解があるので使えない。マンションチラシになじみの無い、外来語をみつかたらサービスルームを疑ったほうがよい。

マンション購入：「潜在的住宅取得能力」はいくら？

雑居型マンションの長所と短所（防犯と騒音）

雑居型マンションの長所と短所。

下の方の階が店舗になっており、上の階層が住居になっている建物を「雑居型マンション」という、駅前の便利な地域に建設される場合が多い。例えば、住居と小さなオフィスが混じっている場合。マンションの1階にコンビニエンスストアやクリーニング、診療所が入っている場合。1階から3階までがショッピングセンターで4 階以上が住居になっている場合。

最近、オフィス用ピルに住居を併設するケースで、建物の高さ制限を緩和する措置をもうけている。人口の多い都市部での夜間人口の減少に歯止めをかける目的があるためである。この措置を利用すると雑居型マンションができる、「下駄履きマンション」とも呼んだりする。雑居型マンションについて、長所と短所を挙げておこう。

◆長所。
　本来ならオフィスとか商業施設しか建たないような
　中心地に住宅として住むことができること。
　更に、診療所やクリーニング店、買い物施設が併設されている
　物件の場合、生活の便が良くなる。

◆短所。
　いろいろな人が建物に出入りするため、防犯の面が不安になる。
　しかし、オフィス用・商業施設用出入口と住居用出入口には
　オートロックを設置することで、
　完全に分ける方法で対応する物件もある。
　他の欠点としては、時間帯に関わらず騒音問題が起き易いことである。
　こちらは、カラオケ店やパチンコ店など、騒音を出しやすく、
　深夜まで営業する施設を入居させない管理がされている物件を
　選択するのがよい。

換気ダクトなどの落下に注意する。

すでに地域開発が終わっている地域の場合、もしくは周辺に同じようなマンションが既に建っている場合、中古マンションの上階が、その後何年か経って、日当たりが悪くなったり、見晴らしが変わるような心配は少ないと思われる。

その意味でも、このような中古上階のマンションは魅力的であるが、逆に上階ゆえに気をつけなければならないことがある。それは落下事故だ。建物の外壁に出ている部分がネジや部品の老朽化で落ちて大惨事を招く可能性もある。換気ダクトや、ベランダの排水口から伸びたパイプのつなぎ目、窓サッシのガタつきや、網戸などの開口部分などを念入りにチェックするのがよい。

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大規模マンションのチラシ「駅徒歩○分」に注意

チラシの表示：「駅徒歩○分」の定義とは。

徒歩による所要時間は、分速80mで計算するのが基本ルールとなっている。それ以外の要素、例えば待ち時間や上り坂での速度の低下などは、考慮されていない。他にも、公表値と実際の時間が異なる場合がある、大規模マンションにおける徒歩時間である。駅の出口から公園を抜けてマンションの敷地に直結する徒歩2分とされている場合、出発の起点と到着の起点をどこに定めるか、で大きく徒歩時間は異なる。

首都圏不動産公正取引協議会のQ&A集に、その答えが記載されている。まず、起点については、
・地下鉄駅は、地下鉄の出入り口を起点にする(改札口からの計測は不要)。
・地上駅は、駅舎の出入り口を起点とする。

他にも、公園が時間帯にて閉鎖されて通行できないなど、時間帯にて経路が封鎖される場合には、利用しない経路での時間を記載する。その上で、封鎖されていない経路とその時間帯を付記することができる。また終点については、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」には駅から最も近いマンション敷地内の地点とされている。大規模マンションの場合には、数値上の徒歩時間よりも多めに考慮しておいた方がよい。駅から最も遠い棟の住民は、家の玄関に到達するまでに、敷地内の移動に加え、エレベーターの待ち時間や昇降時間が発生するからである。

マンションの管理会社の信用度がわかる意外な方法

マンション・戸建購入のポイントとして周辺環境の地形の性質を調べる。

マンションや戸建住宅を購入する場合、その立地条件を考えるのと同じように、建っている土地の地形を考慮することも大切。例えば近くに坂がある場合、理由を調べるのは大切。洪積台地なのか、河岸段丘なのか、活断層なのか、自然堤防なのか、坂には理由がある。もし活断層のために坂なら、建物の強度や過去の災害をチェックしないとNG。特に崖が直線的に伸びていたりする場合は、活断層の可能性がある。

このような地形を調べるのは、道路地図だけではなく、国土地理院の1万分の1の地図で等高線を見ながら地形を確認するのがよい。等高線で確認すると、低い土地がどうかの判断が付く、川にはさまれていて豪雨の度に氾濫する場合にも気がつく。